各乡镇人民政府，街道办事处，区人民政府各有关单位：

区住房保障服务中心制定的《关于加强住房保障服务工作的实施意见》，拟在本周五上午召开的区政府常务会议上研究，根据区政府主要领导指示精神，现将讨论稿印发给你们，请各有关单位行政正职认真审阅，如有建议或意见，请将书面意见于8月12日（周四）下午下班前及时与区住房保障服务中心办公室沟通反馈。

联系人：刘克强；电话：68892220，13783539019。

邮箱：limit97@sohu.com

二〇一〇年八月十二日     

关于加强住房保障服务工作的实施意见

（讨论稿）

住房保障服务工作是保障和改善民生、构建和谐社会的重要内容。为进一步加强物业管理工作、经济适用住房和廉租住房保障服务工作，不断提高人民群众安居水平，夯实和谐二七、魅力二七建设基础，根据我区住房保障服务工作实际，提出如下实施意见：

一、指导思想和目的

住房保障服务工作要以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，以推进和谐城区建设为目的，按照“条块结合、以块为主、镇办协调、区域统筹”的工作思路，遵循 “统一领导、综合协调，分级负责、属地管理，责权一致，条保块管”的原则，创新工作机制，充分发挥街道办事处和社区居委会在住房保障服务工作中的重要作用，将物业管理、经济适用住房和廉租住房保障服务工作纳入街道办事处城市综合管理服务体系，使物业管理工作逐步走开“区域化管理、市场化经营、法制化运作、集团化发展”的路子，提高城市管理水平；使经济适用住房和廉租住房保障服务工作重心下移，实施贴近服务，提高服务质量。通过这些措施，切实解决当前住房保障服务工作中存在的突出问题，及时化解各类矛盾，不断推动社区的和谐稳定与社会的文明进步。

    二、管理机构及职责分工

区政府建立综合协调机制，成立住房保障服务工作领导小组，负责制定相关政策规划，分解目标任务，界定职责分工，研究解决重大问题，组织协调各级、各单位共同做好住房保障服务工作，并将其纳入全区城市管理大平台进行统一检查和考核。

区住房服务保障服务中心牵头组织成立二七区物业管理协会，加强对物业管理行业的监督指导和行业自律。

区住房保障服务中心在各街道办事处分别设立住房保障服务办公室，工作人员暂定10名（其中区住房保障服务中心８名，街道办事处２名），具体负责辖区物业管理监督指导、经济适用住房和廉租住房保障服务等相关工作：

（一）物业管理工作

1.积极宣传物业管理的相关法规政策，并抓好贯彻落实。

2.做好物业管理区域划定和调整工作。

3．协调成立首次业主大会会议筹备组或者业主委员会换届筹备组，并指导筹备组依法开展工作。　

4．为按照法定程序选举产生的业委会办理备案手续。

5．严格落实招投标办法，公开、公平、公正选聘物业服务企业，并负责本辖区协议方式选聘物业服务企业的监督管理。

6．对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉及时调查处理，并在十日内答复投诉人。

7．协调处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。

8．严格按照规定对物业服务企业资质申报进行资料核验。

9．组织物业管理工作绩效考核工作。

（二）经济适用住房和廉租住房保障工作

1．认真贯彻执行国家、省、市住房保障政策，定期走访、宣传廉租住房和经济适用住房政策，确保政府惠民政策落到实处。

2．深入社区进行入户调查，及时掌握辖区低收入住房困难家庭实际情况，做好低收入住房困难家庭廉租住房保障的公示、初审、上报工作。

3．做好辖区廉租住房保障家庭的动态管理工作，对不再符合条件的家庭实行退出机制。

4．做好辖区廉租住房补贴核算和发放工作。

5．对辖区内廉租住房实物配租使用情况进行管理，做好辖区廉租住房租金的核算、收取、报送工作。

6．做好辖区经济适用住房申请表发放工作，帮助指导申请者填写，确保上报资料的完整。

7．通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行调查、核实,并就是否符合经济适用住房申请规定条件提出初审意见，并将调查情况和初审意见在申请人居住的社区进行公示。

8．做好辖区经济适用住房认购资格的复审工作，及时将审核合格的经济适用住房申请人资料录入微机。

9．做好辖区有关住房保障方面的信访工作，确保社会和谐稳定。

10．及时对辖区保障性住房建设情况进行统计、上报。

11．做好辖区廉租住房和经济适用住房档案管理工作。

三、管理体制和工作机制

（一）管理体制

住房保障服务工作既是城市建设的重要内容，也是构建和谐社会的重要组成部分，必须实行“统一领导，分级联管”的工作体制，按照“条块结合、以块为主、镇办协调、区域统筹”的工作思路,将物业管理纳入社区建设工作中，实施重心下移，强化住房保障服务办公室管理职能；创新协调机制，强化多方共管力度。将住房保障服务工作纳入街道办事处工作范畴，明确街道分管领导和责任，并根据辖区规模和工作量，落实相应的管理人员和工作经费。

统一领导：区政府成立住房保障服务工作领导小组，组长由分管副区长担任，相关部门人员参加，按照职责加强对住房保障服务工作的组织领导，督促各级抓好工作落实。

分级联管：住房保障服务办公室主任由街道办事处一名领导担任，办公室常务副主任由区住房保障服务中心下派人员担任。按照职责，密切配合，齐抓共管，形成合力，抓好各项工作落实。

（二）工作机制

改革管理体制，实施重心下移，必须建立完善的工作机制，确保各项工作实现有序运行。为探索路子，积累经验，首先就物业管理进行实践，主要建立以下五个机制：

1．物业管理联动协调机制。主要建立两项制度：一是物业管理联席会议制度。各街道办事处负责召集，每月组织召开一次由住房保障服务办公室、派出所、居民委员会、业主代表、业主委员会和物业服务企业等方面代表参加的物业管理联席会议，及时通报情况，实行信息共享，共同协调解决本辖区内物业管理中遇到的问题，将不稳定因素化解在萌芽状态。二是物业管理党建联建制度。由街道党工委负责，以住宅小区为单位，以住房保障服务办公室、小区业主和物业服务企业中的党员为成员，成立党支部，充分发挥党组织的先进性作用和协调各方的组织优势，形成党建联建模式，强化住宅小区物业管理的组织功能。同时由区组织部门每半年对党支部开展工作和发挥作用情况进行一次综合考核。通过这两项制度，建立统筹协调机制，形成思想工作联抓、公益事业联做、文体活动联搞、道德教育联手、社会治安联防、困难群体联帮的社区工作网络体系。

2．物业管理应急托管机制。物业管理应急托管，是指物业服务企业因故撤离住宅小区后，新的物业服务企业进驻前，由住房保障服务工作领导小组采取委托管理的应急措施。要加强区住房保障服务中心物业公司的建设，采取财政补贴等扶持政策，培养一支专业化、规范化、科学化的物业服务队伍，在其他物业服务企业退出后，能够及时进驻小区，提供相应的有偿物业服务。待条件成熟后，按照规定选聘其他物业服务企业，区住房保障服务中心物业公司适时退出托管。通过建立应急托管机制，避免住宅小区物业缺管空挡，确保业主正常生活秩序和社区的和谐稳定。

 3．物业管理应急维修机制。建立物业管理应急维修机制，是保障公共安全、提高应付突发事件能力的必然要求。住房保障服务办公室要在上级领导和指导下，制定应急维修预案，负责指挥、部署辖区内应急维修抢险工作，督促、指导辖区内房屋所有人（产权人）和物业服务企业做好房屋的查险、排险工作和私有房屋的督查、督修等工作。在区政府的组织领导下，组织实施区域内房屋抢险，协同排险灾情处置，疏散群众，开展社区自救互救工作。对直管公房的应急抢险维修，住房保障服务办公室要组建专业抢险队伍，加强专业培训，配备抢险物资器材和车辆，坚持值班制度，保持通信畅通；对私有房屋的应急抢险维修，物业开发企业和物业服务企业要与有相应资质的工程单位保持联系，签定应急维修协议，一旦发生险情，能够迅速出动，可以进行有偿抢修，确保人民生命财产损失降到最低限度。

4．物业管理行业调解机制。充分发挥区物业管理协会的行业调解职能，维护行业健康有序发展，不断提高物业服务企业服务质量。区物业管理协会要积极协调会员企业间、会员企业与非会员企业间、因行业经营活动产生的争议事项，对会员企业间、会员与消费者之间、本行业协会与其他行业协会或经济组织之间的相关纠纷事宜进行调解，对行业中会员企业的生产经营活动进行必要的政策协调、经营性协调和技术性协调，通过建立行规行约等方式在市场划分、销售价格、竞争手段等方面协调自律，为企业提供信息咨询等。通过建立内部调解程序等内部制度保障和业必归会等外部制度保障，切实形成和建立行业调解机制，及时解决物业管理中的矛盾和纠纷，不断提高企业服务质量。

5．无主管楼院长效管理机制。按照“政府引导、市场运作，政策扶持、企业参与，物管介入”的原则，在区住房保障服务工作领导小组的领导下，充分调动区各有关职能部门、各街道办事处和居委会、物业服务企业以及社区居民等力量参与无主管楼院的管理，完善社区管理平台，创新基层管理体制，改善旧社区综合环境质量。采取财政补贴等政策扶持的办法，鼓励物业服务企业积极参与无主管理楼院的物业管理；政府扶持补助期满后，对于依靠物业管理服务收费基本能维持小区物业管理服务正常运作的住宅区，要严格按照物业管理法规及有关规范要求，实行“标准化”物业管理服务；对于有一定规模条件、但物业管理服务收费不足以支持“标准化”物业服务的住宅区，可与业主或业主委员会沟通协商，以保洁、维持公共秩序、进行房屋公共设施和绿地养护为基本内容，实行“菜单式”物业管理服务；对于不具备条件（因规模太小，其物业管理服务收费根本无法维持前两种模式的服务）的住宅区，一方面可允许其在相关部门的指导下，以“守护岗”的形式进行自我管理，在条件成熟以后，再逐步引入物业服务企业；积极推行“挂靠式（或捆绑式）”管理服务模式，即将规模较小的住宅区，挂靠到邻近能开展“标准化”模式或“菜单式”模式物业管理的小区，由有关物业管理服务企业统一进行管理服务。通过这些措施，建立长效管理机制，全力营造社区和谐稳定、居民安居乐业的环境。